Darauf sollten Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie achten

eingestellt von Kim-Marcus Jürgensen, Vertriebsmanagement am 20. Februar 2018

 

Fünf Dinge, die Verkäufer im Blick haben müssen.

Vermietete Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt. Wenn Lage und Zustand stimmen, versprechen sie dem Vermieter regelmäßige Einnahmen. Doch was, wenn die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus verkauft werden soll? Als Eigentümer müssen Sie dann ein paar Besonderheiten berücksichtigen.

1. Die Preisvorstellungen sollten realistisch sein

„Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie entscheiden oft der spitze Bleistift und der Taschenrechner des Kaufinteressenten darüber, ob eine Immobilie in die engere Wahl kommt oder nicht“, berichten Immobilienexperten. Nicht der Wohnwert, sondern der Ertragswert hat für den Käufer oberste Priorität.
In der aktuellen Boomphase an den Immobilienmärkten rufen unbedarfte Verkäufer allerdings oft Preise auf, die kein vernünftiges Investment rechtfertigen. Diese Immobilien entwickeln sich dann zu Ladenhütern, die nach langen Zeiträumen nur noch durch Kaufpreisreduzierungen verkauft werden können. Wenn der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung marktgerecht ermittelt wurde, sehen die Erfolgsaussichten für Verkäufer derzeit sehr gut aus.

Vor der Vermarktung der vermieteten Immobilie sollte daher eine genaue Analyse des Marktes und des Ertragspotenzials der Immobilie erfolgen.

2. Kauf bricht nicht Miete

Dem Mieter kündigen und dann eine leer stehende Immobilie zum Kauf anbieten? Das geht nicht. Sie können den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Zu den gleichen Konditionen wie bisher. Das dient dem Schutz des Mieters und gibt ihm Sicherheit.
Beim Verkauf der Immobilie tritt der Eigentümer alle Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige ein nachweisliches Interesse haben, die Immobilie selbst zu beziehen.

3. Den Mieter rechtzeitig ins Boot holen

Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, informieren Sie den Mieter über Ihr Vorhaben. Unter bestimmten Umständen hat Ihr Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Und zwar dann, wenn die vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, das erst nach Abschluss des bestehenden Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde.
Besichtigungen der Immobilie durch Kaufinteressenten müssen Sie direkt mit dem Mieter abstimmen. Als Vermieter haben Sie – wie auch der Makler, den Sie vielleicht mit dem Verkauf beauftragen – ein Besichtigungsrecht. Ihr Mieter darf den Zutritt also nicht verweigern. Aber nehmen Sie Rücksicht und betreiben Sie keinen Besichtigungstourismus. Besuche müssen angekündigt werden. Zudem sollten sie zu angemessenen Tageszeiten erfolgen.

4. Bei Eigentumswohnungen: die Eigentümergemeinschaft informieren

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung versteht es sich von selbst, dass Sie die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft über Ihr Vorhaben in Kenntnis setzen. Möglicherweise hat ein anderer Miteigentümer Interesse, Ihre Wohnung zu kaufen. Dann haben Sie schon einen oder mehrere potenzielle Käufer.

5. Profis holen das Beste heraus

Einen realistischen Verkaufspreis ermitteln, Inserate schreiben, ansprechende Fotos von der Immobilie machen, Besichtigungen organisieren, die Bonität potenzieller Käufer prüfen, den Verkaufsvertrag vorbereiten – es gibt eine Menge zu tun. Vielleicht können Sie das alleine stemmen.
Es spricht aber vieles dafür, einen Profi mit all dem zu beauftragen. Er erarbeitet eine Strategie, um Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.
Die Immobilienberater der Nord-Ostsee Sparkasse freuen sich auf Sie. Nutzen Sie unsere Marktkenntnisse, unsere Erfahrung und unser Engagement, um den optimalen Erlös für Ihre Immobilie zu erzielen. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin.

 

 

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Kommentare


Ester Diemer schreibt am 04.03.2019 um 12:14 Uhr:

Vielen Dank für die verschiedenen Hinweise zum Verkauf einer vermieteten Immobilie. Da ich bereits seit 8 Jahren in einer der Immobilien meiner Großeltern wohne und diese ihre Investitionen verändern wollten, wollte ich mich informieren inwiefern mein Mietvertrag sicher ist. Gut daher zu wissen, dass Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen müssen.


Georg Rangsacker schreibt am 27.02.2019 um 13:29 Uhr:

Da wir unser Portfolio etwas verändern möchten, überlegen wir Bestände unserer Immobilienobjekte zu verkaufen. Darunter sind auch einige vermietete Wohnungen. Vielen Dank daher für Ihre Tipps, vor allem Punkt drei wird uns einiges an Stress sparen. Wir werden auf jeden Fall Ihrer Empfehlung folgen und uns so schell wie möglich mit dem Mieter in Verbindung setzen und auch das Vorkaufsrecht einhalten.


Emma schreibt am 06.02.2019 um 08:54 Uhr:

Beim Eigentumswohnung verkaufen, ist es immer schwierig einen Preis als Eigentümer festzusetzen. Man bewertet das Eigentum immer höher als fremdes Eigentum. Liegt wohl daran, dass man Energie hineingesteckt hat und Arbeitskraft.


Antwort von Kim-Marcus Jürgensen, Vertriebsmanagement am 06.02.2019 um 11:49 Uhr:

Wohnen ist ein Herzensthema. Unsere Immobilienspezialisten beratern Sie gerne, um den optimalen Erlös für Ihre Immobilie zu erzielen. (Telefon 0461 / 1500 – 5555)


Thomas schreibt am 24.01.2019 um 16:15 Uhr:

Meine Cousine hat vor, ihre Wohnung zu verkaufen, um den Bau eigenen Hauses finanzieren zu können. Man sollte den Verkaufspreis ermitteln, Inserate schreiben, ansprechende Fotos von der Immobilie machen usw. Da sie sich nicht sicher ist, ob sie das alles selbst schaffen würde, wird sie einen Profi beauftragen.


Antwort von Kim-Marcus Jürgensen, Vertriebsmanagement am 24.01.2019 um 17:02 Uhr:

Hallo Thomas,
unsere Profis sind unter 0461 / 1500 – 5555 direkt zu erreichen.
Viele Grüße
Kim


Mia schreibt am 13.12.2018 um 09:46 Uhr:

Ein Bekannter hat ein Mietshaus gekauft. Er hat sich vor allem rechtlichen Beistand geholt. Ohne Anwalt für Mietrecht wollte er dieses Feld nicht betreten.